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房貸沒還完就能賣房,“帶押過戶”將全面推廣
中國新聞網 發布時間:2023年04月04日 09:50
中國新聞網
2023年04月04日 09:50

  中新網4月4日電(中新財經記者 左宇坤)二手房交易流程與成本,迎來重大變動。

  在傳統的交易觀念里,“一手交錢,一手交貨”是再正常不過的。但涉及到二手房的買賣,卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題。除了通過第三方“贖樓”,是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式?

  在已有多地積極探索開展不動產“帶押過戶”服務的基礎上,兩部門發文明確全面推進“帶押過戶”,這一模式也將得到更大范圍和更大程度的推廣。

資料圖:城區樓宇林立。 中新社記者 王東明 攝
資料圖:城區樓宇林立。 中新社記者 王東明 攝

  新政發布,助力“小陽春”

  “金三銀四”被認為是樓市交易的傳統旺季之一。據諸葛數據研究中心監測數據,2023年3月,一線城市市場均價延續上漲行情,二線和三四線城市市場均價下滑。

  諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示,展望后市,二季度市場熱度如何還需要看后續是否有實質性的利好政策加持,僅靠此前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖。

  利好的消息很快傳來。近日,自然資源部聯合中國銀行保險監督管理委員會印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(以下簡稱《通知》),對協同做好不動產“帶押過戶”作出全面部署。

  這也意味著“帶押過戶”從地方性的試點走向了全國化、常態化的全面推進。

  根據中指監測數據,2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策,包括深圳、濟南、大連等省會城市和計劃單列市。而且,天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展二手房“帶押過戶”。

  《通知》發布后,北京也立刻跟進。據北京銀保監局、北京市住房和城鄉建設委等部門聯合發布的通知,從3月31日起,居民出售在京住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款,可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記,且買賣雙方可在不同銀行貸款,以降低居民住房交易成本。

  兼容跨行貸款是北京落地“帶押過戶”政策的創新點!皬膶彿空叩母采w面來說,北京的做法更吻合各類不同的購房和貸款需求!币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進認為,各城市在“帶押過戶”的流程設計和基礎設施建設方面陸續發力,這將有助于更好推行這一模式。

  加速交易,利好買賣雙方

  “原業主房貸沒還清就要出售的情況很多,尤其是在學區房置換等旺季時間,擔保公司會接到大量的‘贖樓’業務!狈慨a中介李先生對中新財經記者表示。

  據他介紹,“贖樓”也稱“過橋”,主要有兩點弊端:一是手續復雜,需要等解押后才能交易,少則要等一周多,也有半個甚至幾個月也完成不了的;二是費用也高,解押的過程中要算日息,加上給擔保公司“手續費”,順利的話往往也需要3個點左右的利息。

  “目前二手房市場整體的庫存量還是很高的,‘帶押過戶’肯定是個可以節省時間和資金成本的利民措施!崩钕壬J為,接下來除了已有的房源能加速流通,相信掛牌量也會再增加。

資料圖:車輛從一樓盤前經過。 中新社記者 張云 攝
資料圖:車輛從一樓盤前經過。 中新社記者 張云 攝

  身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過戶”的手續。他對記者表示,自己本意是想提前還房貸,但是預約后發現要等很久,后來了解到“帶押過戶”的模式,便成功把自己未還完房貸的房子賣了出去。

  高先生介紹,“帶押過戶”辦理起來非?,幾個工作日就完成了過戶,操作流程比較簡單,當地住建局會有一個資金監管賬戶,進行資金的撥付,也比較安全,而且都是按照當下的新利率來計算,買房人也不吃虧。

  “我覺得這對二手房買賣雙方來說都是利好,交易簡單了,可能有很多之前在猶豫的人決定交易,市場也可能跟著活躍起來!彼J為,相信隨著更多支持政策的推進,模式會愈發完善。

  認真核實,警惕潛在風險

  “‘帶押過戶’的交易方式,可以一定程度降低交易成本、減輕交易風險,簡化二手房交易流程,縮短交易周期,活躍二手房交易市場,促進換房需求加快釋放,從而進一步對新房市場形成一定支撐!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜認為,政策的進一步推進和擴圍,對當前房地產市場或將產生積極帶動。

  當然,新的模式下也會產生新的風險。前述《通知》中也特意提到,地方在實踐探索中,主要形成了抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式等3種“帶押過戶”模式,各地要結合本地實際,確定適宜的辦理模式,并結合實踐不斷豐富發展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業務時,鼓勵各地積極引入預告登記,通過預告登記制度,防止“一房二賣”、防范抵押權懸空等風險。

  “技術層面是比較簡單的。通過預告登記和公正,可以提前鎖定交易,防止‘一房二賣’,也防止抵押權落空,防止申請了貸款無法獲得產權等。另外,金融和不動產可以根據各自訴求制定完善交易流程!睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,《通知》中提出的三種模式,事實上就是結合不同訴求提出的三種可行的,能保護各方權益的途徑。

  北京金訴律師事務所主任王玉臣律師也對此提出建議,對于購房人而言,在核實擬購買的房屋可以“帶押過戶”的基礎上,務必注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精細化,涉及到的銀行或抵押權人務必溝通落實到位,避免出現一些不必要的時間差;作為賣方,也需要提前核實購房人的個人征信,提前核實清楚購房人未來的貸款能力,避免后續貸款出問題,不能及時回款解押。(完)

【編輯:黃詩立】
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