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樓市小陽春熱度下降,二月躁動是小反彈還是反轉企穩?
第一財經 發布時間:2023年03月28日 16:23
第一財經
2023年03月28日 16:23

  2023年,房地產出現了一輪明顯復蘇。

  在過去的2月份,全國70個大中城市新房價格指數環比漲幅為0.3%,而從2021年9月~2023年1月,70城房價指數環比變動均位于負區間,即房價持續下跌了17個月。2月份該指標轉正,樓市確實回溫了。

  但是,這輪市場上揚能持續多久?對此業內看法不一。有房企人士對第一財經表示,公司內部對當下市場復蘇比較冷靜,鑒于疫情期間積壓了不少購房需求,市場升溫僅是這部分需求的釋放。另一國資房企人士則稱,公司計劃在上半年全力沖刺業績,因對下半年市場走勢不確定。

  從各地數據來看,受百城房貸利率持續下行影響,主要城市樓市成交仍在上行;不過,部分城市如杭州,新房二手房成交已連續兩周微降。對二手房市場的判斷分歧更大,一方面不少城市年后成交節節攀升,與此同時剛需降價房多、掛牌總量居高不下,后續增長動能存疑。

  “點狀復蘇”的小陽春

  當下樓市溫度幾何,身在一線的房企感知最為清晰。

  在近日業績發布會上,龍湖集團管理層表示,從龍湖重點關注的47個城市來看,并非所有城市都在同步回暖,一線城市和高能級二線城市相對比較穩定,1~2月杭州、成都、武漢、西安等地簽約成交額整體同比上漲20%,相對能級較低的城市繼續承壓,常州、大連、紹興、臺州等地成交金額下跌超過20%。

  美的置業管理層則表示,2月的市場無論從到訪量還是成交量,環比1月均出現大幅增長,出現了復蘇的苗頭。3月之后,客戶到訪量有所回落,成交也有一定下滑。不過,3月成交對比去年同期來看,增長的幅度還是比較大,因此這是一個階段性回落。

  一位已出險房企人士對第一財經表示,公司2月銷售出現明顯回溫,雖然此前出現了信用危機,但只要是地段好、產品好、不停工的項目,還是會受到購房者關注,公司對后續市場行情、恢復正常經營持有信心。

  華北一位國資房企人士則透露,目前公司正全力沖刺上半年業績,在營銷方面全面放權一線,只要能拿到銷售業績,不干涉具體的操作方式,有項目通過社交媒體獲客、有置業顧問轉型網紅給項目引流。之所以這樣做,也是出于對下半年市場的不確定,公司內部看法比較保守。

  綜合來看,當下樓市確實正在回溫,但主要聚焦在高能級城市,且進入3月熱度有所消退。后續,熱點城市行情能否帶動整體復蘇、能持續多長時間,目前仍有待觀察。

  從房價表現看,2023年樓市的確出現了“小陽春”苗頭。2月70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有55個和40個,比上月分別增加19個和27個。

  克而瑞數據也顯示,前2月全國商品房銷售面積同比降3.6%,住宅銷售額已同比增3.5%;百城成交同環比皆漲50%,亦超去年3月10%,前2月同比正增2%。其中,天津、杭州、貴陽、南寧、長春、南昌、武漢等城市表現較為突出,杭州前兩月住宅成交累計同比增122%。

  從去化率看,北京、上海、杭州、西安、長沙等地,2月項目開盤平均去化率環比上漲,北京從1月的51%漲到了79%;如果與去年12月相比,上海從67%漲到了2月的79%、西安從57%漲到75%、合肥從45%漲到61%、杭州從64%漲到了68%……

  二手房表現更為突出?硕饠祿@示,前兩月20個重點城市二手住宅成交環比增71%,前2月累計增47%,幾近20個月以來高點;一線城市中,北京累計同比漲14%、廣州漲40%、深圳漲74%;二線城市中,青島累計同比漲233%、西安漲130%、合肥漲128%、杭州漲120%……

  細究當下市場回暖的共性原因,克而瑞表示,一方面剛需剛改自住需求集中入市,此外多城市處于供給空窗期。比如京滬市場,剛需首置入市支撐市場高熱不退;寧蘇等依托剛需剛改集中釋放,來訪、去化穩中有增;天津剛需、剛改、改善全面回暖,鄭渝廈小面積、低總價項目持續熱銷。

  在二手房市場,剛需是二手房成交助力,降價刺激了二手住宅短期加速放量?硕鸱治隽藮|莞、南京、武漢、天津、鄭州五個城市的二手房價,顯示2月其二手房可比房價同比下降,跌幅低于城市水平的項目占比分別為58%、56%、30%、49%、33%。

  各地市場將加速分化

  2006年以來,中國住房市場共經歷了5輪降溫大周期,其中第五輪降溫周期始于2019年4月,終于2022年10月,歷時43個月。結合1~2月份房價和3月份市場運行情況,當前房地產市場總體上走出了降溫周期,并逐步進入新一輪的上行通道,易居研究院研報顯示了該觀點。

  進入三月份,1~20日全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1468萬平方米,環比2月1~20日增長了18%,同比2022年3月1~20日增長了29%,整體市場行情尚可。

  但該報告同時顯示,盡管1-3月份銷售數據節節攀升,但市場也有冷的一面。如果與2019年1月~2021年5月數據對比,該階段月均交易面積為2932萬平方米,今年3月份交易量相比該平均值縮水22%!胺康禺a市場走出降溫通道、逐漸復蘇和回暖的大趨勢不變,但一些城市仍面臨壓力!

  中原地產首席分析師張大偉認為,相比往年樓市調整博弈期,本輪市場供應端與需求端都出現了問題,因為疫情帶來的購房者收入問題,很多大型房企被抑制了融資渠道,疊加銷售端按揭放款放緩,樓市調整速度非?,這些因素使得全國房地產市場很難再現全面回暖。

  他還表示,作為經濟龍頭的一線城市,需求相對旺盛,出現小陽春的概率非常大。整個房地產市場必須要一線城市穩定,特別是改善需求扶持政策落地,市場才有望真正企穩。從市場趨勢看,3月份數據有望繼續上行,是不是能持續到2季度,需要看政策的變化。

  招商基金研究部首席經濟學家李湛表示,認為當下房地產市場已經顯著回暖還為時過早,目前市場回暖基礎并不牢固,持續性還需要觀察。主要原因有:居民部門購房信心依然偏弱;地產政策以托底為主,大規模刺激政策并未出臺;居民部門實際房貸成本依然居高不下,提前還貸動力充足,而加杠桿意愿薄弱。

  李湛認為,中長期來看,年內房地產企穩向好是大概率事件,但考慮到居民部門購房信心與意愿修復,以及后續房地產調控政策放松陸續出臺,更傾向于:年內房地產市場會呈現出漸進式復蘇,不同城市、不同地區復蘇的節奏有所分化。

  《保利2022-2023年房地產行業白皮書》也顯示,前幾輪周期中,樓市的城市分化主要呈現“一線城市引領,三四線跟隨”的“雁行模式”;2017年開始呈現“三四線城市攀高、一二線城市承壓”的“二八輪轉”特征;到2020年,出現跨能級、跨區域的“超級分化”。

  報告表示,如果單看綜合實力排名前10%的城市,常住人口占全國30%左右,經濟總量占全國40%以上;新房規模占全國50%以上,一二手市場合計容量更是達近60%,這些主要城市生命周期仍在往上,房地產市場處于成長期,將呈現“結構性長!碧卣。因此,城市分化是常態,也是動態,未來70%~80%經濟新增長動能都將發生在城市群、都市圈。

  信達證券宏觀團隊認為,過去房地產銷售受多個因素壓制,包括期房信心、收入預期和疫情等多,但目前疫情影響逐漸減弱,房地產銷售已初步顯示出L型企穩的跡象;另一方面,房地產價格也釋放出企穩信號,房地產價格環比變化出現改善跡象,春節以來的房價關注度也在大幅上升。

  在這種“L”型的走勢中,城市間的分化將逐步加大?硕鹫J為,3-4月小陽春熱度大概率維持,熱點恒熱,但城市輪動或將消失。北京、上海、成都等城市預期維穩;廣州、武漢等供應高峰將至,3-4月成交仍有上行空間,若后續漲價或取消優惠,無政策利好疊加刺激,市場會有壓力。二手市場撿漏“低價房”后,增長動能轉弱,市場回暖后掛牌量亦大幅增加,持續性待觀察。

【編輯:黃詩立】
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